Actele casei, cartea funciară și firmele: cum le verifici și le refaci

Dacă actul de identitate îl refaci în câteva zile, actele casei pot da bătăi de cap luni de zile, mai ales pentru casele vechi de la țară, moștenite fără succesiune sau cumpărate „cu act de mână”. Pe de altă parte, actele casei sunt cele care contează cel mai mult la dosarul de daună, la ajutoarele de stat pentru reconstrucție și la orice tranzacție ulterioară. Acest capitol îți explică ce înseamnă fiecare act, ce poți verifica online și cum le refaci.

Actele care dovedesc proprietatea

Cartea funciară e registrul public în care sunt înscrise imobilele și drepturile asupra lor. Fiecare imobil are un număr cadastral și un număr de carte funciară, plus localitatea (UAT). Notează aceste numere separat în inventarul actelor: cu ele poți cere oricând un extras, chiar dacă ai pierdut toate actele.

Extrasul de carte funciară

• Extrasul pentru informare îl poate cere oricine, inclusiv online, pe platforma ANCPI (ePay), cu plată cu cardul, pe baza numărului de carte funciară sau cadastral și a localității. Se primește de regulă rapid, pe e-mail. Verifică tariful actual.
• Extrasul pentru autentificare îl cere notarul, când faci o tranzacție.
• Un extras recent (de exemplu, din ultimul an) în mapa ta îți arată cine e proprietar, dacă există ipoteci, dacă e înscrisă construcția.

Cum refaci actul de proprietate pierdut

1. Află ce notar a autentificat actul (scrie pe copie; dacă nu ai copie, apare de obicei în extrasul de carte funciară, la „act” sau „încheiere”).
2. Cere duplicatul la notarul respectiv, cu actul de identitate. Dacă notarul nu mai funcționează, arhiva lui e la Camera Notarilor Publici din circumscripția respectivă.
3. Pentru titlurile de proprietate pe teren, mergi la primărie (comisia locală de fond funciar) sau la OCPI, care pot elibera copii certificate.
4. Pentru hotărâri judecătorești, ceri copie legalizată de la instanța care a pronunțat hotărârea (arhiva).
5. Dacă nimic nu mai există (act de mână pierdut, fără înscriere în carte funciară), îți trebuie un avocat: soluțiile pot include acțiuni în constatare sau uzucapiune.

Casele „fără acte” de la țară

În România sunt foarte multe case moștenite fără dezbaterea succesiunii sau neînscrise în cartea funciară. Ce înseamnă asta într-o criză:

• la dosarul de daună PAD/facultativ: asigurătorul poate cere dovada proprietății sau a interesului asigurabil;
• la ajutoarele de stat pentru reconstrucție: primăria poate cere dovada dreptului asupra locuinței;
• la vânzare sau la ipotecare: imposibil fără regularizare.

Ce poți face acum: dezbaterea succesiunii la notar (vezi Testamentul și succesiunea), înscrierea în cartea funciară prin programul național de cadastru (în multe comune, înregistrarea sistematică e gratuită pentru proprietari – întreabă la primărie), întocmirea documentației cadastrale. Toate durează luni – începe acum.

Locuința închiriată

Dacă stai cu chirie, actele importante sunt contractul de închiriere (ideal scris, cu date clare), dovezile de plată ale chiriei (transfer bancar, chitanțe) și procesul-verbal de predare-primire cu starea locuinței. Dacă locuința e distrusă, contractul încetează sau se suspendă în funcție de situație; despre drepturi vezi Chiria, creditele și facturile în criză. Bunurile tale din locuința închiriată nu sunt acoperite de asigurarea proprietarului: îți trebuie poliță de bunuri proprie.

Firma, PFA-ul și ONRC

Dacă ai o firmă, un PFA sau o întreprindere individuală, actele ei se refac separat:

• Certificatul de înregistrare: duplicat la Oficiul Registrului Comerțului (ONRC) de la sediu.
• Certificatul constatator (situația firmei la zi): se poate cere online, de pe portalul ONRC, cu semnătură electronică sau cont.
• Ștampila nu mai e obligatorie pentru majoritatea actelor firmelor; nu te bloca în lipsa ei.
• Actele contabile: păstrează copii la contabil. Dacă se distrug documentele financiar-contabile într-un dezastru, legea contabilității prevede reconstituirea lor într-un termen dat – vorbește imediat cu contabilul.
• Semnătura electronică calificată (token sau în cloud): fă o listă cu furnizorul și datele de expirare. Fără ea, nu poți depune declarații online.
• Sediul social distrus: anunță ONRC și ANAF dacă trebuie mutat; întreabă contabilul despre termene.

Bunurile mobile importante

Pentru bunurile de valoare, actele utile sunt facturile, garanțiile, certificatele de autenticitate (bijuterii, tablouri), fotografiile. Pentru animalele de fermă, registrele și crotalii (vezi Actele animalelor). Pentru utilajele agricole, actele de înmatriculare (tractoare) și facturile.

Exemplu: familia care a pierdut casa la inundații

Familia Rusu, dintr-o comună din Moldova, a avut casa inundată până la geamuri. Actele erau într-un sertar al dulapului, la 40 cm de podea. Ce au făcut:

1. Au cerut adeverința primăriei care atesta inundația și procesul-verbal al comitetului local pentru situații de urgență.
2. Cu CI (pe care le aveau la ei), au mers la notarul din oraș care autentificase certificatul de moștenitor în 2009 și au cerut un duplicat (2 zile).
3. Au cerut online un extras de carte funciară – au văzut că anexa (bucătăria de vară) nu era înscrisă.
4. Au deschis dosarul de daună PAD (polița o aveau doar ca număr notat în telefon – asigurătorul a găsit-o în baza de date).
5. Au depus cererea de ajutor de urgență la primărie, cu documentele de mai sus.

Lecția lor: actele trebuiau să stea sus și într-o pungă etanșă, iar extrasul de CF trebuia verificat de ani buni.

Lista de verificare: actele casei

Casa ipotecată și distrusă: ce se întâmplă cu creditul

Una dintre cele mai dureroase situații: casa e distrusă, iar creditul ipotecar rămâne. Câteva lucruri pe care trebuie să le știi:

• Creditul nu dispare odată cu casa. Contractul de credit e separat de bun; obligația de plată rămâne, cu excepția cazurilor în care contractul sau o asigurare prevede altfel.
• Polița facultativă cesionată băncii. Majoritatea creditelor ipotecare cer o asigurare facultativă a locuinței, cesionată în favoarea băncii. Despăgubirea merge, în primul rând, către bancă, până la nivelul datoriei. Citește contractul ca să știi ce sumă rămâne pentru tine.
• Asigurarea de viață atașată creditului poate acoperi datoria dacă unul dintre debitori moare sau devine invalid. Verifică dacă ai așa ceva și unde e polița.
• Anunță banca imediat după dezastru, în scris. Cere explicit o perioadă de grație, reeșalonare sau suspendare temporară; băncile au proceduri pentru clienții afectați de calamități, dar nu le aplică automat. Detalii în Chiria, creditele și facturile în criză.
• Ipoteca rămâne pe teren: și dacă reconstruiești, ipoteca se extinde, de regulă, asupra construcției noi.

Întrebări frecvente

Pot cere extras de carte funciară pentru casa altcuiva? Da, extrasul pentru informare e public. E util, de exemplu, când închiriezi: verifici că proprietarul e chiar cel care semnează.

Dacă sistemul ANCPI nu funcționează, cum dovedesc proprietatea? Cu actul de proprietate (original sau duplicat de la notar) și cu ultimul extras pe hârtie. De aceea le păstrezi.

Casa de la țară e trecută pe bunicul decedat. Pot face PAD? Asigurarea se poate încheia, de regulă, de persoana care are un interes asigurabil (locuiește, întreține casa), dar la daună pot apărea întrebări despre cine primește banii. Rezolvă succesiunea.

Ce fac cu chitanțele de impozit pe clădire? Păstrează-le: arată că ai folosit și declarat imobilul. Primăria are și ea evidența fiscală, de unde poți cere un certificat de atestare fiscală.

Ce e „certificatul de atestare fiscală”? Un document de la primărie care arată că nu ai datorii la impozitele locale; se cere la tranzacții și uneori la ajutoare. Se poate cere și online în multe orașe.